4 cách kiểm tra pháp lý khi mua nhà chung cư để không bị lừa
Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư , khách hàng cần kiểm tra pháp lý của căn chung cư đó để tránh những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau.
Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư
Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.
- Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).
- Văn bản chấp thuận đầu tư theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.
- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.
Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý khác như:
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích…)
- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.
Kiểm tra sổ hồng nhà chung cư
Sổ hồng là một trong các giấy tờ pháp lý vô cùng quan trọng mà người mua cần đặc biệt lưu ý khi mua chung cư, đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất…
Khi có nhu cầu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp sổ hồng. Do đó, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.
Kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư
Khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP nêu rõ:
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại mẫu số 01 phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Theo quy định mới nhất, các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 02 năm 2022. Đồng thời, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:
- Thông tin các bên và căn hộ.
- Thời hạn bàn giao.
- Tiến độ thanh toán. Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thoả thuận.
- Phí dịch vụ.
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán chung cư, để đảm bảo tính pháp lý của chung cư và hạn chế tối đa những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau, người mua cần đặc biệt lưu ý kiểm tra các thông tin nêu trên.
