Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Tìm mô hình mới

Phần lớn các khu CCC tại Hà Nội được xây dựng cách đây 50 - 60 năm, đến nay đã hết niên hạn sử dụng. Nhiều nhà đã nứt, lún chờ đổ sập, bê tông đã giảm chất lượng, các lớp bảo vệ bong tróc như tại nhà A7 Tân Mai, C8 Giảng Võ… Việc cải tạo, xây dựng lại là vấn đề cấp bách để đảm bảo an toàn cho cuộc sống người dân. Trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng, TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh đánh giá, mặc dù thời gian qua đã có sự vào cuộc của nhiều bên như báo chí truyền thông, cơ quan quản lý Nhà nước, DN đầu tư BĐS, cộng đồng dân cư, nhà khoa học, thậm chí nhiều cuộc hội thảo được tổ chức với nhiều giải pháp được đưa ra nhưng việc cải tạo, xây dựng lại các khu CCC vẫn không có kết quả khả quan. Đến nay, mới chỉ có 14/1.579 CCC được cải tạo xây dựng lại (chiếm 1%).

Hiện việc cải tạo CCC đang được thực hiện theo mô hình người dân đợi chủ đầu tư đến xây dựng, cải tạo lại. Trong quá trình này thường xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và DN dẫn đến tiến độ đang rất chậm, người dân vẫn tiếp tục phải sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm. Có thể thấy rất rõ điều này qua việc cải tạo khu chung cư Nguyễn Công Trứ, Văn Chương thực hiện cách đây đã 10 - 20 năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện.

TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh thông tin, trên thế giới, nhiều quốc gia như Mỹ, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc… đã ứng dụng mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo CCC. Trong mô hình này, người dân cùng với chính quyền và các nhà khoa học tiến hành tổ chức cải tạo CCC. Khi thực hiện sẽ không có mâu thuẫn giữa lợi ích của cư dân với nhà đầu tư, bởi họ là nhà đầu tư cho chính căn hộ của mình. Thấy được sự phù hợp của mô hình này với điều kiện Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh việc cải tạo, xây mới các CCC còn chậm và chưa hiệu quả, trường Đại học Xây dựng, Công ty CP Đầu tư và Phát triển công nghệ Đại học Xây dựng (Nucetech) đã quan tâm nghiên cứu mô hình này. “Đây là một chương trình trọng điểm dài hạn của trường Đại học Xây dựng nhằm biến những nghiên cứu thành khoa học thành ví dụ thành công trong thực tế” - TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh nhấn mạnh.

Khu Tập thể A7 Tân Mai đã nứt vỡ, bong tróc gây nguy hiểm cho người dân. Ảnh: Vũ Cúc

Thí điểm mô hình mới

Giải thích về mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo xây dựng lại CCC, TS.KTS Phạm Đình Tuyển (Khoa Kiến trúc, Đại học Xây dựng) cho biết, đây là một dạng của mô hình xã hội hóa đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC mà Hà Nội đang thực hiện. Việc thực hiện hoàn toàn tuân thủ theo các quy định hiện hành của Nhà nước nên có thể tiến hành ngay. Song mô hình cũng có những khác biệt riêng về phương thức thực hiện. Đó là những hộ dân - chủ sở hữu CCC phải tự bỏ kinh phí ra cải tạo, xây dựng lại CCC, chủ động liên kết với các tổ chức liên quan để cải tạo, xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp của họ. Nhà đầu tư của mô hình này được cộng đồng hộ dân lựa chọn và thường là theo hướng DN xã hội. Về giải pháp quy hoạch, các CCC cải tạo theo mô hình này cơ bản sẽ không tăng thêm số hộ dân (số người) và tuân theo quy định về số tầng. Diện tích tăng thêm phù hợp với quy hoạch chi tiết khu vực đã được phê duyệt và đều chia lại cho hộ dân. Trong một số trường hợp có thể dành một phần diện tích để tạo kinh phí hỗ trợ hộ dân khó khăn và quỹ bảo trì chung cư…

Đánh giá về mô hình mới trong cải tạo, xây dựng lại CCC, PGS.TS Phạm Hùng Cường - nguyên Trưởng Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng cho rằng, việc triển khai thực hiện nên vì lợi ích xã hội, lợi ích người dân. Hiện cả 18 phương án cải tạo CCC được đề xuất đều theo hướng có lợi cho DN nên TP Hà Nội chưa đồng ý phương án nào. Với mô hình mới này đã đáp ứng được điều kiện đặt lợi ích của người dân lên trên hết do đó có tính khả thi. “Vấn đề quan trọng hiện nay là cần tuyên truyền để tìm sự đồng thuận, ủng hộ của người dân. Vì chỉ khi nào có sự đồng thuận của người dân, việc cải tạo, xây mới CCC mới có thể thành công” - PGS.TS Phạm Hùng Cường nhấn mạnh.