Cần định chế tài chính riêng biệt cho thị trường bất động sản

Thị trường tiếp tục khó khăn

Theo số liệu báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, từ đầu năm đến nay mặc dù các hoạt động kinh tế - xã hội đã trở lại trạng thái bình thường, nhưng thị trường BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn.

Trong 2 quý đầu năm chỉ có khoảng 12.000 sản phẩm nhà ở thương mại được hoàn thành, gần 40 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng số dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 56.

Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm đã và đang kéo theo giá BĐS tăng cao. Giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng trung bình 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Riêng đối với phân khúc BĐS du lịch được đánh giá đang sở hữu nhiều tiềm năng nhất, cũng chỉ có 5 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. BĐS du lịch nghỉ dưỡng tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%. Mặc dù giá bán tăng nhưng trong thực tế nhà đầu tư đã không còn nhiều “mặn mà” đối với dòng sản phẩm này.

“Loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ 2014, lúc đó các nhà đầu tư đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá cao và tập trung vào phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên đến năm 2018, sự cố Cocobay Đà Nẵng phải bỏ dở. Họ tuyên bố cam kết của mình với nhà đầu tư là không hoàn tất, kể từ đó phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng cứ lịm dần” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS đang gặp phải 2 trở ngại lớn, đó là vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Riêng đối với câu chuyện pháp lý, sau một loạt các luật được sửa đổi, bổ sung, hiện nay dự thảo về Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã hoàn thành, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào tháng 10 tới đây, và sẽ chính thức ban hành trong năm 2023 nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho thị trường; còn lại là câu chuyện tháo gỡ vướng mắc để khơi thông nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.

Nghiên cứu định chế tài chính riêng

Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 khoảng 200 nghìn sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100 nghìn sản phẩm, năm 2020 và 2021 giảm xuống 60 nghìn sản phẩm và 2 quý đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20 nghìn sản phẩm... được xem là sản phẩm chính của thị trường, trong khi đó sản phẩm không chính thống là đất nền được tung vào thị trường cao hơn gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây chính là nguyên nhân mà các ngân hàng buộc phải “phanh” vốn đổ vào BĐS.

“Tuy nhiên, đối với việc hạn chế nguồn vốn vào BĐS khiến các chủ đầu tư đang triển khai dự án, sắp hoàn thành lập tức cũng bị dừng lại không hoạt động, không có tiền thanh khoản chi trả cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp... Việc này dẫn đến hệ lụy, đặc biệt xảy ra nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng và có thể bị khách hàng kiện... Thị trường đã khó khăn do rào cản của pháp luật, đến cả những chủ đầu tư ra khỏi rào cản bắt đầu chạy lại phải cũng dừng do trục trặc nguồn vốn” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước hiện đã nới room tín dụng cho một số tổ chức tín dụng, nhưng chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng, con số này không thấm tháp gì với thị trường BĐS. Tuy nhiên, cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với những dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế. Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới đã mà chúng ta chưa sử dụng, như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác...

Còn theo chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, từ đầu năm đến nay thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn nhưng tín dụng BĐS vẫn tăng tích cực khoảng 14%, trong đó tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và BĐS đầu tư tăng trên 8%. Hiện tín dụng cho vay BĐS chiếm 20,6% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, với mức này vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay, vì các quốc gia khác trên thế giới thông thường chiếm 28 - 30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

“Theo tôi, cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho BĐS, ví dụ như quỹ đầu tư phát triển nhà ở. Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa BĐS, nghĩa là có BĐS và lấy đó làm tài sản thế chấp, phát hành trái phiếu. Nhưng thời điểm hiện tại, để thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững, việc đầu tiên phải tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng thì sẽ gây biến động mạnh, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Cùng với đó, thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công” - TS Cấn Văn Lực phân tích.