Dòng tiền đang chảy vào những phân khúc bất động sản nào?

Phân khúc căn hộ dẫn đầu dòng tiền

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội đang dần ổn định sau một thời gian dài trầm lắng. Việc khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư và người mua nhà là động lực chính giúp thị trường phát triển trở lại. Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư với tính thanh khoản cao và tiềm năng gia tăng giá trị nhanh chóng đang dẫn dắt dòng tiền.

Tuy nhiên, việc giá bán tại Hà Nội đã tăng lên mức rất cao, từ 40 triệu đồng/m² vào năm 2022 lên hơn 70 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024 đã khiến nguồn cung cho người mua nhà ở thực trở nên hạn chế. Dù vậy, thanh khoản vẫn tốt và vẫn có người mua, cho thấy thị trường căn hộ tại Hà Nội đang trên đà phục hồi mạnh mẽ.

Tại hội thảo “Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?” tổ chức ngày 10/12, ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường Hà Nội đã chứng kiến sự dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ trong năm 2024. “Phân khúc căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn ưu tiên của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực, đặc biệt là các dự án có giá trị thực và khả năng sinh lời ổn định” - ông Toan nói.

Theo các chuyên gia tại đây, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội đang tăng mạnh, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng đang phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, mức giá hiện tại tại các quận trung tâm và ngoại thành đang cao, khiến nhiều người mua phải tìm kiếm những dự án có giá hợp lý hơn. "Dòng tiền đang chuyển dịch từ các khu vực có mức giá cao sang các khu vực có giá mềm hơn nhưng vẫn có tiềm năng tăng giá trong tương lai" - ông Toan chia sẻ thêm.

PGS.TS. Trần Kim Chung cũng đồng tình với nhận định này khi cho rằng phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đang ngày càng hấp dẫn hơn nhờ vào tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời ổn định.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm đến của dòng tiền trong giai đoạn hiện nay. Ông Chung chia sẻ: “Căn hộ thương mại, đặc biệt là những căn hộ tại các khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi luôn có khả năng sinh lời cao, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng mạnh và nguồn cung vẫn chưa đủ đáp ứng”.

Đất nền không còn là “vua”

Bên cạnh các khu vực trung tâm, khu vực phía Nam Hà Nội hiện đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nhờ vào quỹ đất dồi dào và tiềm năng phát triển lớn. Các dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy mạnh xây dựng, tạo nên một môi trường thuận lợi cho sự phát triển của bất động sản tại đây.

Tại Hội thảo, PGS.TS. Trần Kim Chung đã chỉ ra rằng, khu vực phía Nam Hà Nội đang nổi lên như một điểm sáng trên bản đồ bất động sản thủ đô. Ông nhận định: “Khu vực từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, đặc biệt là các khu vực như Hoàng Mai, Thanh Trì là những địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực cho thị trường bất động sản trong giai đoạn từ 2025 đến 2030”. Ông Chung cũng nhấn mạnh rằng, khu vực này không chỉ có tiềm năng phát triển nhờ vào quỹ đất rộng mà còn hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như tuyến đường sắt đô thị số 3, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, và các tuyến vành đai 2.5, 3.5 và 4.

Khu vực phía Nam Hà Nội còn đặc biệt hấp dẫn nhờ vào kết nối giao thông thuận tiện với các tỉnh lân cận như Nam Định, Thái Bình, Thanh Hóa, Nghệ An. Sự dịch chuyển dân cư từ các tỉnh này, chủ yếu là lao động trẻ, tạo ra một nhu cầu lớn về nhà ở với giá cả hợp lý và tiện ích đầy đủ. Việc các dự án hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện sẽ thúc đẩy mạnh mẽ giá trị bất động sản tại khu vực này, mở ra cơ hội sinh lời lớn cho các nhà đầu tư.

Cùng quan điểm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - Bùi Văn Doanh cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của hạ tầng trong việc thúc đẩy giá trị bất động sản. Ông cho biết: “Khu vực phía Nam Hà Nội đang ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông trọng điểm. Việc hoàn thiện hạ tầng giao thông không chỉ giúp kết nối khu vực này với trung tâm Hà Nội mà còn mở ra cơ hội tăng giá bất động sản tại đây”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ quan điểm về sự thay đổi trong xu hướng đầu tư bất động sản. Theo ông, đất nền không còn là kênh đầu tư “vua” như trước đây.

Trước đây, đất nền luôn được coi là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư, nhưng với mức giá đất nền ở nhiều khu vực đã tăng mạnh, tiềm năng sinh lời từ đất nền không còn hấp dẫn như trước. Ông Thịnh cho rằng phân khúc căn hộ chung cư đang dần “soán ngôi” đất nền nhờ vào tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời ổn định từ việc cho thuê. “Căn hộ chung cư hiện nay không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn có khả năng tạo ra dòng tiền từ cho thuê, đặc biệt ở những khu vực có vị trí thuận tiện” - ông Thịnh nói.

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn 2025 - 2030, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư trong trung hạn. “Dự báo giá căn hộ tại khu vực phía Nam Hà Nội sẽ tiếp tục tăng ổn định từ 5% - 8% mỗi năm nhờ vào sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường huyết mạch và hệ thống metro”- ông Thịnh nhận định.