Dự báo thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2024

Năm 2023, hầu hết các phân khúc sụt giảm nguồn cung/cầu

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận (Thừa Thiên Huế, Quảng Nam) năm 2023, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm đáng kể 74% so với năm 2022.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31%, chỉ bằng 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44.5 - 59.5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10.6 - 11.3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam).

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng…

Trong khi đó, thị trường căn hộ ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng trong năm với nguồn cung sơ cấp toàn thị trường rơi vào khoảng 1,731 căn, tăng 29% so với năm 2022.

Giao dịch phân khúc này tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay… từ chủ đầu tư. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, phần lớn người bán chủ động giảm giá phổ biến 2% - 6% so với đầu năm kỳ vọng gia tăng thanh khoản.

Còn với phân khúc nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp đến từ 15 dự án, khoảng 882 căn, giảm 46% so với năm 2022.

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả các phân khúc.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có uy tín trên thị trường.
Đối với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 16% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.  

Phân khúc condotel trong năm 2023 cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp, chỉ bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.
Kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường

Theo dự báo năm 2024, hầu hết các phân khúc BĐS tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận đều khan hiếm nguồn cung.

Cụ thể, nguồn cung phân khúc đất nền trong năm 2024 có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023 đặc biệt ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Trong khi đó, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2024 tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó.

Từ những số liệu và dự báo trên, bước sang năm 2024, trước những động thái tích cực về việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án BĐS, giảm lãi suất cho vay, cũng như “độ ngấm” của các chính sách Nhà nước…, kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường.