Kê khai giá mua bán nhà đất: Bất cập chính sách gây thất thu thuế

Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND TP Hà Nội về bảng giá các loại đất trên địa bàn TP áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, giá đất cao nhất của TP nằm ở đô thị thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm với mức 187.920.000 đồng/m2. Theo Quyết định này, các mức giá trên sẽ là cơ sở để tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; cơ sở xác định trong trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao, cho thuê không qua đấu giá quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, thực tế trong nhiều năm nay cho thấy, khi tiến hành các giao dịch đất luôn có 2 mức giá khác nhau, một mức giá thực tế và một mức giá để “trình báo” với các cơ quan Nhà nước. Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, một người dân (xin được giấu tên) vừa tiến hành giao dịch một mảnh đất ở một trong những vị trí đắc địa của quận Ba Đình cho biết, số tiền phải trả cho người chủ cũ lên đến gần 20 tỷ đồng, nhưng giá khi đi công chứng, nộp thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chưa đến 4 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của phóng viên, không những mảnh đất có vị trí đắc địa, đất vàng mới xảy ra tình trạng trên mà tại bất cứ các giao dịch nào, từ bình dân đến trung bình, thậm chí là đất kẹt… một mảnh đất cũng mang trên mình 2 mức giá. Theo một “cò đất” trên địa bàn quận Thanh Xuân, khi tiến hành mua bán, người bán và người mua sẽ sử dụng giấy viết tay để giao dịch theo giá thực tế. Khi tiến hành công chứng, sang tên đổi chủ, giá đất sẽ được điều chỉnh về đúng mức giá của TP. “Việc làm này vừa giúp người bán, người mua giảm được khá lớn khoản thuế phải nộp” – “cò đất” trên nhấn mạnh.

Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy Trần Đông Dực cho biết, tình trạng trên đã diễn ra từ lâu, nhưng làm thế nào để xác định được vấn đề này lại không hề đơn giản. Cũng theo ông Dực, giá đất bán như thế nào là thỏa thuận giữa người bán và người mua, cơ quan Nhà nước chỉ có thể áp dụng theo các quy định nếu mức giá thực hiện giao dịch thấp hơn giá Nhà nước ban hành, còn giá thực tế bao nhiêu thì chẳng ai biết được trừ người bán và người mua. Đồng quan điểm trên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc làm này sẽ ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất theo mặt bằng chung của các cơ quan tư vấn, điều tra, xác định giá đất, công tác đền bù, GPMB sau này.

Xung quanh vấn đề này, luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, việc người dân mua đất một giá nhưng lại khai báo với bên thứ 3 – cơ quan Nhà nước - một giá khác thấp hơn rất nhiều để giảm tiền thuế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, tùy theo mức độ có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu bị các cơ quan chức năng phát hiện.

Luật sư Bình cũng nhấn mạnh, hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Bởi, theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu... lúc đó, hàng loạt rắc rối, phức tạp sẽ xảy ra đối với người bán và người mua có hành vi gian dối.