Làm sao để xử lý vướng mắc các khoản nợ xấu là bất động sản?

Nhiều ngân hàng đã rao bán những khoản nợ xấu của DN với giá trị lớn. Mặc dù đã được rao bán nhiều lần nhưng vẫn khó thanh khoản, một trong những nguyên nhân do vướng mắc về quy định pháp lý. Vậy đâu là giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc này? Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Thưa ông, nội dung liên quan đến điều kiện mua, bán tài nợ xấu có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đã có nhiều quy định mới tại dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Ông có đánh giá thế nào về nội dung này?

- Vấn đề mua, bán các khoản nợ xấu hiện nay đang được quy định tại dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) về mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng những nội dung được quy định tại các dự thảo này. Cụ thể là Điều 194 dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và khoản 3 Điều 38, khoản 3 Điều 39 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chưa “luật hóa” đầy đủ nội dung Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”.

Tại sao nói các dự thảo luật chưa “luật hóa” Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội?

- Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng. Ngoài ra, cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Qua đó đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được những khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS được chuyển nhượng dự án (M&A) thông thoáng và đã không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án. Đồng thời đã tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện để tái khởi động lại dự án bị “treo”. Đặc biệt quy định nêu trên cũng có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường BĐS đang rất khó khăn hiện nay, không làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Trong khi đó, Điều 194 dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) mới chỉ “luật hóa” một phần nội dung của Nghị quyết 42/2017/QH14 do chỉ quy định bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Nhưng chưa “luật hóa” điều kiện pháp lý của tài sản bảo đảm là dự án BĐS đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quyết định giao đất, cho thuê đất; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã quy định.

Tương tự, khoản 3 Điều 39 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS chưa quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành, nên chưa “luật hóa” đầy đủ nội dung của Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội.

Vậy cần phải có những quy định cụ thể thế nào để khắc phục những vướng mắc nêu trên, thưa ông?

- Trên thực tế thì chủ đầu tư dự án BĐS chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước một lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung). Do vậy, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính chỉ cần quy định phải “kế thừa” nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và việc này không làm thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 194 dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), như sau: “Bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm của khoản nợ đã mua. Việc thực hiện chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ đó theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS”.

Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 39 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), như sau: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Xin cảm ơn ông!