[Lãng phí lớn từ hàng trăm dự án bất động sản bỏ hoang] Bài cuối: Nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở

- Trước hết ta cần hiểu không phải tự nhiên mà có dự án, mà các dự án được lập ra đều nằm trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó. Ví dụ quận Hoàng Mai có chủ trương phát triển khu đô thị để giải quyết cho một vạn chỗ ở của người dân. Từ mục đích đó sẽ phải làm dự án, nhưng vấn đề nằm ở chỗ không phải ai cũng được biết về dự án này, vì chúng ta không thực hiện đấu thầu dự án, khi dự án được thông tin đến người dân, lúc đó đã lựa chọn được chủ đầu tư rồi, mọi việc gần như đã vào thế phải vậy.

Trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã thực hiện dự án của mình bằng cách công khai thông qua hình thức đấu thầu. Mỗi dự án trước khi được phê duyệt thì phải được đưa lên bàn cân để cân nhắc xem dự án đó sẽ mang lại lợi ích kinh tế - xã hội như thế nào? Sau khi xem xét yếu tố này khi dự án được phê duyệt sẽ tổ chức đấu thầu để xem năng lực của chủ đầu tư đến đâu, từ đó sẽ tính đến việc lựa chọn chủ đầu tư cho dự án đó.

Ở Việt Nam, lại thường bỏ qua giai đoạn này, rất nhiều chủ đầu tư dự án không có tiền, khi triển khai dự án chỉ cần lập hồ sơ, bản vẽ thiết kế là có thể mang hồ sơ đó đi thế chấp ngân hàng và khi có được quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 thì có thể bán nhà, bán đất trên giấy tờ. Nên khi có một lý do khách quan nào đó tác động vào, chủ đầu tư không thể triển khai theo mong đợi thì dẫn đến dự án bỏ hoang, chậm triển khai.

- Trước tiên chúng ta phải hiểu bản chất của điều chỉnh quy hoạch chi tiết là gì? Và vì sao phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết? Khi TP Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, ở khu vực hành chính mới sáp nhập đã có rất nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Sau khi sáp nhập, quy hoạch chung có sự thay đổi, nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội cũng có sự thay đổi, vì vậy cần phải có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Luật Quy hoạch đã có quy định rõ về các căn cứ để được điều chỉnh quy hoạch, trong đó mục tiêu quan trọng nhất đó là có sự điều chỉnh về mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội; Có sự điều chỉnh, thay đổi địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch...

Theo đánh giá của tôi, nếu vì những mục tiêu như vậy thì việc điều chỉnh quy hoạch sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của quá trình phát triển kinh tế. Nhưng điều quan trọng trước khi tiến hành điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì cần phải có sự tham vấn ý kiến từ cộng đồng - những người chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quy hoạch đó và quá trình điều chỉnh quy hoạch cũng cần phải được công khai, minh bạch.

- Với việc Nhà nước cho phép các DN được quyền bán nhà, bán đất sau khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, vô hình chung đã biến người mua sản phẩm trở thành “nhà đầu tư thứ cấp”, hợp đồng kinh tế bị biến tướng thành hợp đồng góp vốn để xây nhà, mà khi đã góp vốn rồi thì phải chịu rủi ro, lời ăn lỗ chịu.

Khi hàng hóa bất động sản đã được làm ra rồi, thì người mua lại phải chấp nhận thông qua môi giới, đó là các sàn giao dịch được sự bảo hộ của Nhà nước, nhưng điều đáng quan ngại nhất đó là các sàn giao dịch đã biến tướng, họ dựa vào hội chứng “đám đông” của người Việt mà để làm truyền thông cho dự án, còn người mua thì muốn mua lấy được, mua cho nhanh.

Người Việt không có thói quen dùng luật sư trong các hợp đồng kinh tế, mà mua bán theo kiểu “lướt sóng”; trong khi sản phẩm của sàn giao dịch được “vẽ” lên rất nhiều so với sản phẩm thực tế của chủ đầu tư. Vì vậy, khi chủ đầu tư có vấn đề gì thì chính người dân là những người phải chịu thiệt thòi nhất, đây chính là lỗ hổng của pháp luật mà các chủ đầu tư đã khéo lách qua.

- Trong các dự án được triển khai cần phải lọc ra dự án nào vì lợi ích của cộng đồng, dự án nào vì lợi ích của Đảng, Nhà nước và dự án nào vì lợi ích của cá nhân, từ đó mới tính đến việc xử lý dự án ra sao. Chứ chúng ta không thể đánh đồng tất cả các dự án, do không phải tất cả các dự án đều là vì lợi ích của cá nhân, DN.

Những dự án chậm triển khai bên cạnh những yếu tố khách quan, cần phải làm rõ vấn đề liên quan đến công tác quản lý của chính quyền, đặc biệt với chính quyền cấp cơ sở và muốn làm được điều này phải nâng cao vai trò, chịu trách nhiệm của chính quyền cơ sở. Dự án nằm trên địa bàn nào, chính quyền cơ sở ở đó phải có trách nhiệm; những dự án được điều chỉnh phải phù hợp với các mục tiêu đề ra, còn lại những dự án không phù hợp nhất quyết phải thu hồi.