Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2023: Nín thở chờ thời cơ

Thị trường gặp khó

Tiếp tục làn sóng thoái lui khỏi thị trường trước cơn khủng hoảng kéo dài, số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê (Bộ KH&ĐT) trong 5 tháng đầu năm 2023 số lượng DN BĐS thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi số DN giải thể lại tăng 30,4%.

Riêng trong năm 2022, nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường chỉ bằng 20% so với năm 2018 (thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19) và từ đầu năm đến nay nguồn cung tiếp tục giảm sút mạnh, chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Số liệu khác từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, nguồn cung giảm sút kéo theo mất doanh thu của cộng đồng DN BĐS. Cụ thể, đến thời điểm này 90% DN được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu.

Trong đó, DN quy mô dưới 100 nhân viên giảm từ 20 - 50%, DN quy mô trên 100 nhân viên giảm 70 – 80%. Đáng chú ý, hơn 40% DN kinh doanh dịch vụ BĐS trong khảo sát buộc phải giảm lương nhân sự từ 10 - 20%.

Với việc doanh thu giảm mạnh đã dẫn tới làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục gia tăng: tập đoàn Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) giảm 1.245 người...

Thậm chí, nhiều DN quy mô dưới 50 người còn cắt giảm tới trên 90% hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên do không còn nguồn lực cầm cự... Trong khi đó, năm 2022 hầu hết các DN này cũng đã phải cắt giảm từ 40 - 50% nhân sự.

“Thị trường BĐS suy yếu mạnh từ đầu năm 2022, tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm này và chưa thấy dấu hiệu dừng lại. Qua khảo sát tình hình sức khỏe của DN BĐS, chúng tôi thấy rằng nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá thì tới 23% số DN đang còn hoạt động có thể duy trì đến hết quý III/2023 và 43% còn trụ được đến hết năm 2023” - Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Còn theo chuyên gia tài chính - ngân hàng TS Cấn Văn Lực, nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường BĐS giai đoạn hiện nay: xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng 10 - 20%, nhưng Việt Nam tăng 20 - 50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.

“Thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát, lãi suất cao; DN BĐS sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá. Không ai nghĩ rằng tình hình thị trường BĐS bất ổn như hiện tại” - TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Chờ thời cơ

Các chuyên gia đều chung nhận định, thời gian qua thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do 2 nút thắt lớn nhất đó là vốn và pháp lý. Nhưng đến thời điểm này, những vướng mắc đang dần được tháo gỡ.

Về pháp lý, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với việc phát hành, gia hạn trái phiếu; nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung, dự kiến đến tháng 10/2023 này sẽ đồng loạt được thông qua, đây là một “cú hích” lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân. Tuy gói tài chính này được đánh giá mức lãi suất chưa thực sự phù hợp với người mua nhà, nhưng lại được xem là vị cứu tinh đối với DN đầu tư.

Một diễn biến khác cũng đang được thị trường BĐS hết sức quan tâm, đó là từ tháng 5 lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng thương mại có thị phần lớn áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến quanh mức 8%/năm, 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2%/năm...

“Đáng chú ý, chưa bao giờ Nhà nước lại đưa ra các quyết sách liên tiếp trong một thời gian ngắn dành cho thị trường BĐS, đó là: Nghị định 08/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu DN; Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) từ nay đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng; đặc biệt là Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đây là Nghị quyết toàn diện, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và NƠXH. Với động thái trên, tôi cho rằng muộn nhất đến quý IV/2023 thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại” - TS Cấn Văn Lực nhận định.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng, bước sang năm 2023 thị trường BĐS nhận được nhiều tác động tích cực: kinh tế
Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bất chấp kinh tế thế giới vẫn đang bất ổn; đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt vào hạ tầng giao thông, tạo động lực cho các dự án BĐS; đầu tư trực tiếp nước ngoài - FDI tăng cao, mang đến cơ hội cho BĐS khu công nghiệp, các dự án nhà ở dân cư; những chính sách mới có hiệu lực giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường BĐS; cùng với đó là tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao...

“Hiện nay thị trường BĐS phát triển tốt hơn trước đây, ngay cả khi đang ở giai đoạn khó khăn, do tác động tích cực từ các yếu tố vĩ mô. Mặc dù dòng tiền đang gặp khó, nhưng tôi cho rằng sẽ ngay lập tức sôi động trở lại khi lạm phát tiếp tục được kiểm soát, lãi suất ngân hàng hạ nhiệt giữ ở mức ổn định và việc giải ngân nhanh hơn. Trong giai đoạn cuối năm 2023, thị trường chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh với giá trị lớn nhưng vào thời điểm cuối năm thị trường sẽ phục hồi cục bộ ở một số phân khúc, khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân” - TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Nhìn chung, các nhận định đều cho rằng quý IV/2023 là thời điểm lĩnh vực BĐS sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nhưng thời điểm hiện tại, DN BĐS vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến, như: tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; giữ mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng; phát triển nguồn hàng, phân khúc hàng hóa mới để xử lý và cân đối dòng tiền...