Thị trường bất động sản Trung Quốc rúng động, Country Garden sẽ là Evergrande thứ hai?

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc ngày càng trầm trọng, đang xuất hiện lo ngại rằng nạn nhân tiếp theo có thể là Country Garden Holdings, nhà phát triển chuyên phân khúc nhà ở tại các thành phố cấp ba và cấp bốn.

Được dẫn dắt bởi Chủ tịch kiêm CEO Yang Huiyan, trước đây là người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, Country Garden hôm 7/8 xác nhận đã không thanh toán được khoản lãi tổng cộng 45 triệu USD cho hai trái phiếu đáo hạn vào tháng 2/2026 và tháng 8/2030.

Country Garden được cha của bà Yang thành lập vào năm 1992 và từng là một trong những tập đoàn bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc. Cha của bà Yang đã chuyển cổ phần sang cho con gái vào năm 2005 sau khi bà gia nhập công ty và kế thừa chức vị.

Theo CNN, cổ phiếu Country Garden đã lao dốc 16% trên sàn Hồng Kông kể từ phiên 8/8, sau thông tin hãng này lỡ hạn thanh toán hai lô trái phiếu niêm yết bằng USD.

Một số lô trái phiếu khác của Country Garden phát hành bằng đồng nhân dân tệ trong ngày 8/8 cũng đã bị ngừng giao dịch trên sàn Thượng Hải và Thâm Quyến do mất hơn 20% giá trị.

Nhà phân tích Iris Chen tại Nomura đánh giá việc hoãn thanh toán lãi cho thấy tình hình thanh khoảng của Country Garden xấu hơn dự kiến. Country Garden sẽ phải thực hiện các khoản thanh toán trái phiếu khác vào tháng tới.

Đối mặt nguy cơ vỡ nợ

Ngày 8/8, trang tin Paper.cn (Trung Quốc) trích nguồn tin thân cận cho biết Country Garden đang "chịu sức ép thanh khoản tạm thời" do doanh số lao dốc và môi trường tài chính khó khăn.

Nếu khoản thanh toán không được thực hiện trong vòng 30 ngày, công ty sẽ phải chuẩn bị cho vụ vỡ nợ công khai đầu tiên. Tập đoàn bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc đang "tích cực" tìm vốn để giải quyết chuyện nợ nần và bảo đảm lợi ích hợp pháp của các chủ nợ.

Năm ngoái, Country Garden là hãng bất động sản lớn nhất Trung Quốc về doanh số. Country Garden cũng là một trong những hãng địa ốc hiếm hoi chưa vỡ nợ kể từ khi bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng thanh khoản vào năm 2021.

Tuy nhiên, nửa đầu năm nay, Country Garden rơi xuống vị trí thứ 5 về doanh số, theo hãng nghiên cứu bất động sản hàng đầu Trung Quốc China Index Academy. Đây là dấu hiệu cho thấy kể cả những “ông lớn” cũng đang chịu tác động từ cuộc khủng hoảng.

Cổ phiếu Country Garden đã mất giá hơn 30% kể từ tuần trước. Hãng cũng cảnh báo lỗ ròng nửa đầu năm.

Hôm 3/8, hãng đánh giá tín nhiệm Moody’s hạ xếp hạng của Country Garden xuống B1, đồng nghĩa nợ của công ty này có "rủi ro cao".

"Việc hạ xếp hạng phản ánh dự báo của chúng tôi rằng thanh khoản của Country Garden sẽ yếu đi do doanh số sụt giảm, khả năng tiếp cận vốn bị bó hẹp và khối nợ lớn sắp đáo hạn trong 12-18 tháng tới" -  ông Kaven Tsang, Phó giám đốc cấp cao tại Moody’s giải thích.

Khủng hoảng bất động sản kéo dài

Bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ giữa năm 2021. Nguyên nhân được cho là chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Bắc Kinh, được tung ra nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các hãng địa ốc.

Nhiều vụ vỡ nợ của các đại gia bất động sản Trung Quốc từ năm 2021 đã làm giảm niềm tin của người dân do lo ngại sẽ không bao giờ được nhận nhà sau khi đã trả tiền trước.

"Nếu Country Garden xuống dốc, khủng hoảng niềm tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ xuất hiện" - nhà phân tích Edward Moya tại OANDA nói với đài CNN.

Theo Bloomberg, tập đoàn Country Garden còn khoản nợ gần 200 tỷ USD phải trả tính đến cuối năm 2022 và nếu công ty này phá sản thì đây sẽ là cú sốc chẳng kém gì Evergrande trước đó, nếu không muốn nói là còn lớn hơn.

Tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc Evergrande đã chính thức vỡ nợ ngày 9/12/2021 sau khi hãng đánh giá tín nhiệm Fitch Ratings (Mỹ) hạ xếp hạng của tập đoàn này xuống thành “vỡ nợ giới hạn”. Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, cho biết tổng nợ phải trả của họ lên tới hơn 300 tỷ USD, bao gồm 9 tỷ USD trái phiếu nước ngoài.

Chuyên gia phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence cảnh báo:  “Country Garden có nhiều dự án bất động sản gấp 4 lần so với Evergrande, do đó bất kỳ sự đổ vỡ nào cũng sẽ tạo nên cú sốc nghiêm trọng hơn. Chúng sẽ tác động ở quy mô lớn hơn đến thị trường nhà đất Trung Quốc, đồng thời làm suy giảm niềm tin của người mua nhà cũng như các doanh nghiệp xây dựng”.

Tập đoàn Country Garden hiện có hơn 3.000 dự án bất động sản với khoảng 70.000 nhân viên tính đến cuối năm ngoái.

Công ty này phát triển dự án ở hầu hết các tỉnh thành của Trung Quốc, nhưng khoảng 60% trong số đó nằm ở những đô thị hạng 3 và 4, vốn không có nhiều sức mua bằng thành thị lớn.

Trong khi đó, tình hình thị trường bất động sản của Trung Quốc vẫn ảm đạm khi doanh số bán nhà đi xuống do bị siết nguồn tín dụng.

Theo CNN, doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc trong tháng 7 vừa qua đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất trong 1 năm qua.

Nền kinh tế lớn thứ hai thế giới cũng chỉ tăng trưởng 0,8% trong quý II/2023 so với quý trước đó. Nhà đầu tư xem việc phục hồi lĩnh vực bất động sản là thiết yếu với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới khi đóng góp 30% GDP Trung Quốc.

Nhiều tín hiệu gần đây từ giới chức cho thấy Bắc Kinh ngày càng lo lắng về tăng trưởng kinh tế. Đầu tuần trước, Thủ tướng Trung Quốc Lý Cường cam kết "điều chỉnh và tối ưu" chính sách để đảm bảo ngành bất động sản phát triển bền vững.

Trước đó, hồi tháng 7, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng thông báo  gia hạn thêm 12 tháng để các công ty bất động sản trả nợ đáo hạn năm nay.