Toàn cầu báo động vì thị trường bất động sản cho thuê ế khách

Vào cuối tháng 3/2023, tỷ lệ văn phòng cho thuê bỏ trống ở Mỹ là 60% - mức cao nhất kể từ cuộc Khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 - tại 10/17 thành phố lớn nhất nền kinh tế số 1 thế giới.

Không chỉ nhu cầu với văn phòng cho thuê yếu đi mà cả khách sạn và các cơ sở thương mại khác cũng đang phải đối mặt với sự sụt giảm về tỷ lệ hoạt động. Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng xảy ra bất ổn tài chính do các khoản vay bất động sản quá hạn.

Điển hình, Park Hotels & Resorts - chủ sở hữu của Hilton San Francisco Union Square - đã thông báo hồi đầu tháng 6 này rằng họ đã ngừng thanh toán thế chấp tài sản, chuyển giao khách sạn cho người cho vay. Tổng số nợ phải trả liên quan đến Hilton San Francisco và một tài sản khác là 725 triệu USD.

Giám đốc điều hành của Park Hotels & Resorts, Thomas Baltimore, giải thích việc vỡ nợ là do nhu cầu thuê phòng cho các chuyến công tác và hội nghị đã sụt giảm đáng kể. Baltimore cho biết, tỷ lệ văn phòng trống xung quanh khách sạn ở mức “cao kỷ lục” vì San Francisco đang chứng kiến “tỷ lệ quay trở lại văn phòng làm việc thấp hơn so với các thành phố ngang hàng”.

Tỷ lệ văn phòng cho thuê trống tại khu vực San Francisco đã ở mức gần 20% vào cuối tháng 3 năm nay - theo CBRE, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại. Thị trường ăn nên làm ra một thời này từng được thúc đẩy bởi các “gã khổng lồ” như Salesforce hay Twitter (nay là X Corp), nhưng nhu cầu đã giảm kể từ mùa Thu năm 2022, do nhiều công ty công nghệ thông tin đã cắt giảm lực lượng lao động.

Thị trường văn phòng cho thuê ở nhiều nước khác cũng đang trong tình trạng ảm đạm không kém. Tỷ lệ phòng trống trên không gian cho thuê có sẵn ở Hồng Kông (Trung Quốc) đã tăng lên mức cao kỷ lục trên 15%, trong bối cảnh các công ty Trung Quốc đại lục cắt giảm diện tích văn phòng và các doanh nghiệp Mỹ và châu Âu chuyển đến Singapore và những nơi khác. Tỷ lệ phòng trống ở Tokyo thấp hơn so với những nơi khác nhưng gần 5% - mức được coi là ở gần ngưỡng báo động.

Tính chung trên toàn thế giới, tỷ lệ văn phòng cho thuê bỏ trống là 12,9% vào cuối tháng 3, tiến gần mức 13,1% được công bố trong giai đoạn 2009-2010 sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Với lưu lượng người qua lại ít hơn ở các trung tâm thành phố, trung tâm mua sắm, khách sạn và các cơ sở thương mại khác đều có tỷ lệ hoạt động giảm.

Các cơ quan quản lý tài chính ngày càng lo lắng về tác động của nhu cầu văn phòng trì trệ đối với hệ thống tài chính. Tại phiên điều trần trước Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hạ viện Mỹ hồi tháng 5, Phó Chủ tịch giám sát của Cục Dự trữ Liên bang Michael Barr bày tỏ lo ngại: “Chúng tôi đang xem xét cẩn thận các rủi ro của bất động sản thương mại”.

Riêng tại Mỹ, dư nợ cho vay do các ngân hàng thương mại cấp cho chủ sở hữu bất động sản thương mại đã lên tới gần 3 nghìn tỷ USD, với 70% trong số đó là từ những người cho vay vừa và nhỏ. Các ngân hàng hạng trung - vốn đang dư thừa tiền mặt do chính sách nới lỏng tiền tệ tạo ra - đã đổ tiền vào bất động sản thương mại. Giá trị tài sản thế chấp ngày càng tăng cũng kích thích nhu cầu của họ.

Nhưng cho vay bất động sản quá mức có thể dồn các ngân hàng đến chân tường. Giá bất động sản thương mại của Mỹ đã giảm 15,3% trong tháng 4/2023 so với một năm trước đó, là mức giảm lớn nhất kể từ tháng 9/2009 - theo công ty nghiên cứu Green Street. Dữ liệu chính thức mới nhất cũng cho thấy giá nhà mới ở Trung Quốc tăng với tốc độ chậm hơn trong tháng 5/2023, và đầu tư bất động sản giảm nhanh nhất trong hơn 2 thập kỷ.

Khi chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, họ phải bán tài sản nắm giữ, càng làm giảm giá trị tài sản thế chấp, đồng thời khiến người cho vay khó thu hồi khoản vay hơn. Điều này có thể trở thành một vấn đề quản lý lớn và khiến các ngân hàng trở nên e ngại hơn trong việc cung cấp các khoản vay mới - một kịch bản mà các nhà quản lý lo sợ nhất, vì nó sẽ cản trở nền kinh tế.

Châu Âu cũng không tránh khỏi nguy cơ này. Ngân hàng Trung ương châu Âu hồi tháng 5 đã bày tỏ lo ngại về lượng tiền mà các quỹ đầu tư đổ vào bất động sản, trong bối cảnh giá bất động sản đã giảm ở châu Âu. Nếu các quỹ đầu tư sụp đổ, điều đó có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngân hàng.