TOD là công cụ gia tăng giá trị đất đai, tích lũy thêm nguồn lực

TOD là mô hình phát triển đô thị lấy đầu mối giao thông công cộng nhanh, khối lớn làm hạt nhân trung tâm. Nó gắn bó chặt chẽ với sự hình thành mở rộng của hệ thống ĐSĐT. Hơn nữa mô hình TOD còn tạo điều kiện cho việc gia tăng mật độ dân cư, đặc biệt phù hợp với những TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Với TOD, đô thị sẽ lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán. Ưu điểm phát triển ĐSĐT theo mô hình TOD là tối đa hóa giá trị tăng thêm từ đất nhằm bù đắp vốn đầu tư cho ĐSĐT; tối đa hóa lưu lượng hành khách sử dụng ĐSĐT nhằm giúp kinh doanh vận tải hành khách công cộng sinh lời.

Đại diện Tập đoàn ALMEC Tomoko Abe cho rằng, TOD không phải là giải pháp mà là công cụ tích hợp nhằm phát triển đô thị, xây dựng những TP vệ tinh sau đó kết nối với nhau bằng tàu điện. Bên cạnh đó, cần kết nối nhà ga tàu điện, bến xe buýt với tất cả các khu vực đông đúc dân cư và trung tâm thương mại. Phải đảm bảo được khả năng tiếp cận của người dân bằng nhiều hình thức khác nhau như xe buýt, đi bộ, xe taxi…; như vậy cần phải xác định trước vùng TOD để có những quy hoạch chi tiết và cụ thể.

CEO Công ty ExeIdea Hiroshi Nishmaki nhận định, khi Chính phủ đầu tư vào cơ sở hạ tầng đô thị, giá trị của khu vực bị ảnh hưởng sẽ tăng lên. Trong trường hợp của TOD, khả năng di chuyển đến các khu vực được cải thiện, từ đó sẽ tiết kiệm thời gian đi lại và tiền bạc, nâng cao năng suất. Nếu không có một số cơ chế “nắm bắt giá trị đất”, giá trị sẽ chỉ đổ về chủ đất và sẽ không có phần cho Nhà nước.

Ông Hiroshi Nishmaki khẳng định, nắm bắt giá trị đất đai là một bộ công cụ tài chính công, để thu hồi các giá trị được tạo ra bởi đầu tư cơ sở hạ tầng công. Điều này được coi là chia sẻ lợi nhuận với chủ đất hoặc nhà phát triển, không phải lấy đi tất cả.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc quy hoạch TOD. ĐSĐT là công trình liên tục, chỉ một phần đất chưa được giải phóng mặt bằng cũng làm ảnh hưởng đến toàn dự án. Do vậy, cần có những hạn chế về giao dịch đất khi dự án đã được manh nha hình thành.

Bên cạnh đó, có những phương án để có mặt bằng sạch trước khi triển khai dự án, tránh làm ảnh hưởng đến tiến độ. Mặt khác cũng cần có những điều chỉnh về quy hoạch dân số sao cho người dân được tiếp cận với hệ thống TOD một cách đầy đủ nhất tránh tình trạng lãng phí.

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, giá trị đất đô thị luôn tăng thêm rất cao khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Khi Nhà nước thu được giá trị đất đai tăng thêm sẽ tạo nên nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát triển đô thị; rồi từ đó, tiếp tục thu giá trị đất đai tăng thêm mới tạo ra. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hà Minh Hải chia sẻ, việc quy hoạch TOD và lên kế hoạch sử dụng đất là đặc biệt quan trọng, nhưng đối với Hà Nội hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Nếu không đánh giá trước, xây dựng dữ liệu về quy hoạch sẽ gây lãng phí nguồn lực không thể khắc phục. “Những đóng góp của các chuyên gia đều có thể được xem xét, kịp thời đưa vào dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), làm cơ sở pháp lý để thực hiện” - Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội nói.