Vì sao căn hộ cao cấp không còn được nhà đầu tư ưa chuộng?

Đến thời điểm hiện nay có thể khẳng định phân khúc căn hộ cao cấp đang bước vào giai đoạn khó khăn thực sự, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chật vật thoát vốn. Trên các phương tiện truyền thông, các trang quảng cáo mua bán….tràn ngập thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ cao cấp (báo Kinh Tế & Đô Thị đã có chuyên đề phản ánh). Đây là một sự thay đổi có thể nói là chóng mặt, nằm ngoài diễn biến chung của toàn thị trường bất động sản.

Ảnh chỉ mang tính minh họa (nguồn: Internet)

Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp khó khăn thì các phân khúc khác như đất nền, nhà phố, căn hộ bình dân… đang nóng sốt, thậm chí một số phân khúc tăng giá chưa có điểm dừng. Vì sao thị trường căn hộ cao cấp thay đổi quá nhanh, các nhà đầu tư phải tháo chạy?

Dưới góc nhìn của một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng có 4 nguyên nhân chính dẫn đến việc nhà đầu tư tháo chạy khỏi phân khúc căn hộ cao cấp này.

Thứ nhất là nguồn cung quá lớn, chỉ trong vòng có 3 năm, chỉ riêng TP Hồ Chí Minh đã có thêm hơn 20.000 căn hộ cao cấp, nguồn cung căn hộ giá cao chưa bao giờ phong phú như hiện nay, những nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vốn mua căn hộ cao cấp vài năm trước đến thời điểm nay phần nhiều là chưa thể kiếm lời.

Nguyên nhân thứ hai, 70% người mua căn hộ giá cao là những nhà đầu tư lướt sóng, người mua để ở chỉ chiếm 30%. Nói cách khác, thị trường căn hộ cao cấp vài năm trước sốt nóng là nhờ các nhà đầu tư thứ cấp chứ không phải vì nhu cầu thực. Khi các nhà đầu tư thứ cấp đang bị “mắc cạn” với những căn hộ đã mua, họ không thể quay vòng vốn, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp ngay lập tức thiếu động lực.

Nguyên nhân thứ ba, đó là lâu nay thị trường vẫn mặc định căn hộ giá cao là căn hộ cao cấp thực tế là không phải như vậy. Rất nhiều dự án được gắn mác cao cấp nhưng chất lượng lại rất bình dân, hệ số sử dụng đất cao, xây dựng dày đặc, không tương xứng với số tiền khách hàng bỏ ra để mua. Chỉ đến khi khách hàng nhận nhà, dọn vào ở họ mới nhận ra những hạn chế này.

Nguyên nhân thứ tư đó là sự lẫn lộn giữa công năng ở và công năng văn phòng. Nhiều dự án trong cùng một tòa nhà vừa có căn hộ vừa có officetel. Điều này sẽ dẫn đến xung đột quyền lợi giữa người mua để ở và người mua để làm văn phòng. Khách vãng lai của các căn hộ officetel sẽ phá vỡ sự tĩnh lặng cần có của một không gian ở của cư dân…

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, mỗi kênh đầu tư có một thế mạnh riêng, kênh đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê nếu biết làm và có chọn lựa đúng thì vẫn là kênh đầu tư trung và dài hạn, khá tốt.

Cũng theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, đối với những nhà đầu tư có vốn, họ muốn phân tán các rủi ro bằng cách đa dạng danh mục đầu tư, mỗi thứ một ít, đầu tư vào USD, vàng, bất động sản… So với kênh giữ vốn bằng USD thì kênh đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê vẫn lợi hơn, nếu gửi USD thì lãi suất ngân hàng chỉ 0%/năm thì đầu tư vào căn hộ cao cấp có thể sinh lời 2-4%/năm.

Điểm mấu chốt trong việc đầu tư mua căn hộ cao cấp cho thuê là phải chọn lựa kỹ càng, trước hết phải có vị trí tốt, hầu như nguồn cung rất hạn chế trong tương lai, ít bị cạnh tranh để đảm bảo giá căn hộ không bị giảm. Khi giá trị căn hộ không bị giảm giá, khả năng sinh lời thấp vẫn có thể chấp nhận được.

Điểm quan trọng thứ 2 để thành công trong việc đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê đó là nguồn vốn phải là nguồn vốn tự có, nếu đi vay để đầu tư thì đó là không hiệu quả.

Anh Nguyễn Thái Huy – một nhà đầu tư thứ cấp cho rằng thị trường căn hộ cao cấp không còn thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp một phần là do khả năng sinh lời không tương xứng với nguồn vốn bỏ ra. Phân khúc căn hộ cao cấp là phân khúc có khả năng sinh lời kém nhất của thị trường bất động sản. Nếu tính từ thời điểm cuối năm 2014 – thời điểm thị trường bất động sản phục hồi – trên địa bàn TP Hồ Chí Minh các phân khúc khác như đất nền, nhà phố đến nay đã tăng giá ít nhất 50%, riêng phân khúc căn hộ cao cấp là đứng yên một chỗ.

Anh Thái Huy đơn cử, đất nền trong các dự án trên địa bàn quận 9 quận 2 đã tăng ít nhất là 100% kể từ cuối năm 2014 và vẫn đang tiếp tục tăng. Những người đầu tư vào đất vùng ven trên địa bàn các quận 12, Bình Tân các huyện Hóc Môn, Bình Chánh chỉ trong vòng 2 năm 2016 -2017 cũng thu được lợi lớn nhờ đất tăng giá hơn 50%...

Trong khi đó, nếu lỡ đầu tư vào căn hộ cao cấp, không “lướt sóng” được thì chỉ còn cách cho thuê nhưng hiện nay giá cho thuê quá thấp, còn thua gửi ngân hàng lấy lãi. “Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách rút vốn khỏi phân khúc căn hộ cao cấp để chuyển sang những kênh đầu tư khác hiệu quả hơn”, anh Thái Huy nhận định.