Bài 4: Vì sao đất đai chưa trở thành nội lực thúc đẩy phát triển

>>> Bài 1: Thông tin đang tiếp sức đầu cơ đẩy giá

>>> Bài 2: Giá bất động sản cao kìm hãm phát triển đất nước

>>> Bài 3: Siết chặt dòng tiền vào bất động sản như thế nào?

Để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển thì đất đai phải được khai thác, tạo ra lợi ích lợi kinh tế, xã hội, trong đó có lợi ích người dân. Đất nước sẽ bị cản đường phát triển nếu chưa kiểm soát được tình trạng khai thác đất đai kém hiệu quả, để cho đất “chết”, rồi đất “chết” trói vốn đầu tư “chết”, nhà đất công tại các đô thị lớn bị nhóm lợi ích chi phối.

Nhà đất công đang bị nhóm lợi ích chi phối

Do lịch sử nên TP Hồ Chí Minh là địa phương có số lượng nhà đất công rất lớn. Thực hiện chủ trương sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo Nghị định 167/2017/NĐ-CP và Nghị định 67/2021/NĐ-CP sửa đổi NĐ 167/2017/NĐ-CP, đến nay TP đã phê duyệt phương án 759 nhà đất thuộc diện điều chỉnh của các nghị định Chính phủ. Trong đó, TP Hồ Chí Minh giữ lại sử dụng và tạm giữ lại sử dụng 251 địa chỉ, thu hồi 68 địa chỉ, bán và chuyển nhượng 144 địa chỉ, còn lại theo các phương án khác.

Trong 68 địa chỉ thu hồi, đến nay TP mới bán được 4 địa chỉ, thu về 1.735 tỷ đồng bổ sung nguồn vốn đầu tư hạ tầng là quá ít. UBND TP Hồ Chí Minh cũng thừa nhận thực trạng quản lý, sử dụng nhà đất công trên địa bàn đang lãng phí, sử dụng sai mục đích khá lớn. Trong nhiều lý do đưa ra, có lý do công tác quản lý bị buông lỏng trong thời gian dài. Điều đáng nói là tại sao đã có quy định pháp lý về bán tài sản công (Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và Nghị định 151/2017/NĐ-CP) nhưng việc triển khai bán nhà đất công tại TP Hồ Chí Minh quá “rùa bò”.

Vấn đề vướng mắc thủ tục hay nhiều địa chỉ nhà đất đang bị đơn vị được giao quản lý lợi dụng để khai thác kinh doanh, hình thành nhóm lợi ích chi phối hưởng lợi, đang tạo sức ép hoặc tìm cách đối phó không muốn bàn giao. Không ít địa chỉ nhà đất có diện tích hàng nghìn m2 bị bên đi thuê xẻ ra cho nhiều đối tác thuê lại mở cơ sở kinh doanh. Vậy có trách nhiệm gì của đơn vị hữu quan và lãnh đạo UBND TP?

TP Hồ Chí Minh đang thiếu hụt nguồn vốn đầu tư hạ tầng rất lớn. Nếu bán khối lượng nhà đất khổng lồ đó ngân sách TP sẽ được bổ sung nhiều chục nghìn tỷ đồng cho đầu tư hạ tầng. Do thiếu hụt nguồn vốn, UBND TP đã phải tính đến phương án thu hồi đất hai bên đường khi triển khai dự án đầu tư giao thông, để đấu giá tạo nguồn tài chính bổ sung, dạng lấy đất nuôi công trình.

Câu chuyện quản lý, sử dụng nhà đất công kém hiệu quả phát sinh hầu hết khắp các tỉnh, thành cả nước. Không chỉ cấp tỉnh thành, mà xuống cấp quận huyện, rồi cấp phường xã, nhiều vô kể, đâu đâu cũng chung tình trạng. Loại dự án đầu tư trên đất công gây nhiều lãng phí là bệnh viện công, trung tâm văn hóa huyện, công trình dịch vụ xã hội...

Chẳng hạn tại TP Hà Nội hiện có 2 bệnh viện: “Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 tại thành phố Phủ Lý, Hà Nam đã khánh thành khu khám bệnh vào tháng 10/2018. Thế nhưng đến nay, cả hai bệnh viện đều đóng cửa không biết khi nào đi vào hoạt động”. Đó là thông tin được Báo Tuổi trẻ đưa ngày 27/4 vừa rồi. Hay Trung tâm Văn hóa Thể thao TP Việt Trì, Phú Thọ, thu hồi 15 ha đất của dân, triển khai xây dựng từ năm 2007 đến nay đã 15 năm vẫn dở dang chưa sử dụng được.

Việc sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp huyện, xã/phường trên địa bàn cả nước theo Nghị quyết của Quốc hội đã hoàn thành hơn 2 năm. Tuy nhiên đến nay tình trạng lãng phí rất lớn về dư thừa trụ sở xã, điểm trường học, nhà văn hóa thôn vẫn chưa được xử lý cơ bản. Một điều muốn nói là tại sao việc sáp nhập này đã có thời gian chuẩn bị cả năm, Bộ Tài chính và các tỉnh/thành không đưa ra được phương án xử lý phù hợp, kịp thời khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tài sản trên đất.

Dư luận và báo chí lên tiếng rất nhiều về chuyện lãng phí công trình xây dựng trên đất công tại nhiều địa phương. Tên gọi chung mà báo chí đặt đó là các công trình đang làm nghèo đất nước. Có phải đất công do sở hữu toàn dân nên ''cha chung không ai khóc''?

Để đất “chết” khắp nơi, thiệt hại đủ đường

Không phải hàng trăm, hàng nghìn mà hiện tại đang có hàng vạn ha đất đang nằm “chết” trong hàng nghìn dự án quy hoạch treo, dự án triển khai dở dang kéo dài nhiều năm, thậm chí dự án đất ở phân lô bán nền hoàn thành không có ai ở, hoặc có thì thưa thớt, rải rác khắp nơi từ Bắc chí Nam. Điều này không chỉ thiệt hại vô kể nguồn lực đất đai mà lãng phí rất lớn về tiền bạc chi phí quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng trong hình thành và triển khai dự án.

Không chỉ đất nằm “chết” mà kéo theo tài sản trên đất “chết” theo. Không chỉ thiệt hại kinh tế cho nhà nước, doanh nghiệp mà đe dọa cuộc sống của hàng vạn người dân bị ảnh hưởng bởi dự án. Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh, dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa được phê duyệt từ năm 1992, có diện tích 426 ha, với ý tưởng sẽ hình thành một khu đô thị hiện đại nhất TP thời điểm đó, vì khuôn viên nằm trọn trên bán đảo có vị trí đắc địa. Tuy nhiên sau 3 thập kỷ dự án vẫn chưa triển khai được.

Do đã có quyết định thu hồi đất nên hơn 4.000 hộ dân sống tại đây phải chấp nhận cuộc sống khốn khổ, trong tình trạng ở không xong nhưng đi không được. Tại sao dẫn đến tình trạng các dự án hình thành nên các khu vực đất “chết” tràn lan? Có thể chỉ ra đây mấy nguyên nhân chính sau:

Quy hoạch là nguyên nhân số một. Do chưa tôn trọng các luận cứ trong khâu nghiên cứu quy hoạch, cơ quan quy hoạch chạy theo kỳ vọng phát triển chủ quan của chính quyền, thậm chí quy hoạch bị chi phối bởi các nhóm lợi ích.

Thứ hai, trong khi các đại gia, không ít chủ doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận chính quyền tìm cách hình thành các nhóm lợi ích trong - ngoài để ''chạy'' dự án. Mục đích của nhiều chủ đầu tư là ''chạy'' được dự án để xí phần, xếp chỗ giữ đất chứ không phải bỏ vốn đầu tư trong ngắn hạn. Trường hợp đại gia Trịnh Văn Quyết là ví dụ điển hình. Thời gian qua Tập đoàn FLC của ông Quyết ''chạy'' được hàng chục dự án từ Bắc vào Nam, trong đó nhiều dự án chỉ để giữ đất.

Thứ ba, tại sao Trịnh Văn Quyết và nhiều đại gia khác xin được nhiều dự án một cách rất thuận lợi? Có phải các cơ quan chính quyền lỏng lẻo trong thực hiện quy trình xem xét quyết định chấp thuận dự án? Dù lý do này hay còn các lý do khác, việc quy hoạch và chấp thuận đầu tư nhiều dự án sử dụng đất đai kém hiệu quả có lỗi từ phía chính quyền.

Thứ tư, trong khi thủ tục chấp thuận dự án khá lỏng lẻo thì việc xử lý các thủ tục thực hiện dự án lại quá khó khăn đến mức “hành” doanh nghiệp. Riêng tại TP Hồ Chí Minh hiện nay đang có 102 dự án đầu tư nhà ở của 86 doanh nghiệp bất động sản còn vướng mắc pháp lý và vướng mắc thủ tục hành chính không được cấp giấy phép xây dựng. Nhiều dự án trong số nay treo thủ tục hàng chục năm.