Cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản"

Đây là nội dung kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính của TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, diễn ra tại Hà Nội ngày 17/2.

Thị trường BĐS phát triển “bất thường”

Phát biểu tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường BĐS lại gần như "đóng băng" và rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường BĐS hiện nay, đó là: Theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20 - 50%); Vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; Nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua; Nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh; Và liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

Theo TS Cấn Văn Lực có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính đối với thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay, gồm: Khó khăn lớn nhất là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn... trong khi một bộ phận cán bộ có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy khiến nhiều dự án không thể triển khai, thời gian triển khai kéo dài, dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập; Công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc; Biến động về chi phí đầu tư, xây dựng trong khi nhiều đơn giá được ban hành, định mức chưa kịp thời; Nguồn vốn bị thu hẹp; Hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn; Cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý; Và một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất, tỷ giá, rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…

“Riêng về giá cả, hiện nay, giá BĐS của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc... trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ và cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...” – ông Lực nhấn mạnh.

Lý giải về việc giá nhà ở Việt Nam tăng nhanh, ông Lực cho rằng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao...

Kiến nghị đổi trái phiếu lấy BĐS

Trước thực trạng khó khăn như hiện nay của thị trường BĐS, trong khi DN đang thiếu vốn để tái đầu tư, kinh doanh, TS Cấn Văn Lực cho rằng, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà nên dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với NƠXH), vì thị trường BĐS cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Đối với giải pháp trước mắt, ông Lực kiến nghị Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; Sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch NƠXH.

Đối với gói tín dụng NƠXH 110.000 tỷ đồng, có 2 gợi ý sau: Chính phủ nên cân nhắc có một Đề án tổng thể, căn cơ để phát triển NƠXH như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; Rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây; Ngân hàng Nhà nước cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước thực hiện kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc BĐS.

Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc BĐS theo các phân khúc khác nhau như NƠXH, nghỉ dưỡng… Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu DN, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu DN và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án BĐS với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình 1 nghị định sửa nhiều nghị định; Phân loại, phân khúc BĐS theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro, kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.

“Đề nghị Bộ Tài Chính, sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu DN riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích DN phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy BĐS" vì đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt và có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này” – TS Cấn Văn Lực đề xuất.

Đối với các DN xây dựng, BĐS theo TS Cấn Văn Lực, cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn; Tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí; Đa dạng hóa nguồn vốn; Xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn, như: bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30 - 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ; Cuối cùng là chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu DN để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.