Nguyên tắc định giá đất có thể gây rủi ro pháp lý

Một trong những nội dung mà nhiều chuyên gia cho rằng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa giải quyết được một cách thấu đáo liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện, có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi công vụ. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định chi tiết về việc định giá đất. Ông có đánh giá thế nào về nội dung này?

- Nghiên cứu nội dung Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, chúng tôi nhận thấy quy định này có tính “định tính”, nên có thể gây “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức Nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

Vì Luật Giá 2014 đã quy định căn cứ định giá và việc định giá phải kịp thời điều chỉnh khi các yếu tố hình thành giá thay đổi, nay lại được quy định tại các điểm a, c, d, đ khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhưng cụm từ “và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” không tương thích với quy định “theo thời hạn sử dụng đất” tại điểm b, nên không cần thiết có quy định này tại điểm b khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 153 có cụm từ “xuất hiện với tần suất nhiều nhất, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” do quy định này có tính định tính, hầu như không thể xác định được ở thời điểm thẩm định giá, nên có thể gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức Nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

Vì sao nói quy định tại khoản 2 Điều 153 lại không thể xác định được ở thời điểm thẩm định giá?

- Quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, vậy là bao nhiêu lần? như vậy chỉ có định tính mà không được định lượng. 

Hơn nữa, khi áp dụng thuật toán xác suất thống kê để định giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định thì không còn cần thiết phải xác định yếu tố giá đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất, vì giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế. Quy định này chưa bao gồm trường hợp địa phương không có giao dịch BĐS, quyền sử dụng đất trước đó... thì rất cần thiết phải quy định việc định giá đất được thực hiện theo các phương pháp định giá của pháp luật về đất đai.

Tương tự, quy định về “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, không chịu tác động của giao dịch có quan hệ huyết thống...” cũng mang tính định tính và hầu như không thể xác định được kịp thời yếu tố này, như: thông đồng để tăng - giảm giá, hành vi đầu cơ đất đai… ở thời điểm thẩm định giá. Đồng thời, vẫn chưa đủ vì chưa bao gồm các đối tượng theo quan hệ pháp luật, như: nhận con nuôi, người được bảo trợ, nuôi dưỡng hoặc không chịu tác động của giao dịch có những ưu đãi khác.

Đáng quan ngại, quy định này còn làm phát sinh thủ tục hành chính để xác định có hay không quan hệ hôn nhân, huyết thống... làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật của cả cơ quan Nhà nước và người dân.

Để giải quyết thấu đáo nội dung trên cần phải có quy định thế nào, thưa ông?

- Trước hết, đề nghị xem xét luật hóa các phương pháp định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm; khi thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất có biến động; trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả chu kỳ thuê.

Riêng đối với  khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nếu loại bỏ cụm từ “xuất hiện với tần suất nhiều nhất” thì có thể coi đây là phương pháp định giá đất (mới) hàng loạt, áp dụng thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) được cập nhật theo thời gian thực (update real time). Nhưng để làm như vậy phải hội đủ điều kiện sau đây: Phải xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 về xây dựng mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia (Big data) từ T.Ư, các Bộ, ngành đến địa phương trên nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số.

Đồng thời, phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế để đảm bảo cơ sở dữ liệu đầu vào về giá BĐS, trong đó có giá đất đáng tin cậy và được cập nhật theo thời gian thực (update real time). Bởi lẽ hiện nay, giá giao dịch nhà đất hầu như bị kê khai thấp, thường chỉ bằng 20 - 50% giá trị giao dịch thật, do Luật Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất quy định thu 2% giá trị hợp đồng bất kể chuyển nhượng có lãi, hòa vốn hay bị lỗ... dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước và không thể xây dựng được cơ sở dữ liệu đầu vào về giá chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất đáng tin cậy.

Chúng tôi kiến nghị bỏ các cụm từ “và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”, “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “ không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”. Bổ sung thêm cụm từ “và phù hợp với thực tiễn thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tại địa phương do UBND cấp tỉnh quy định”. Như vậy, sẽ phù hợp cho việc xác định giá đất thực tế trên thị trường và tránh rủi ro pháp lý cho cán bộ cơ quan quản lý Nhà nước như đã phân tích ở trên.

Xin cảm ơn ông!