Thị trường bất động sản miền Trung: Vì sao giá giảm vẫn hiếm người mua?

Ảnh hưởng từ nhiều dự án chưa đảm bảo pháp lý

Thị trường BĐS tại Đà Nẵng nói riêng và miền Trung nói chung đều ghi nhận tình trạng rớt giá thê thảm. Một số dự án trọng điểm từng gây sốt trên thị trường đã chứng kiến giá trị giảm từ 20 - 30%/sản phẩm và 500 đến 1 triệu đồng/m2.

Riêng trong quý 3/2023, BĐS khu vực này tiếp tục giảm thêm khoảng 10 - 15% nhưng giao dịch rất hiếm, kể cả phân khúc đất nền vùng ven với mức giá 1 - 1.2 tỷ/sản phẩm.

Tham gia tích cực vào thị trường BĐS tại Đà Nẵng và Quảng Nam trong nhiều năm, anh Bùi Hùng Cường cho rằng, ngoài việc giảm giá thì có thời điểm một số khu vực thậm chí “đóng băng” về giao dịch.

“Nguyên nhân giảm giá thì có nhiều nhưng chủ yếu là tính pháp lý của dự án chưa đảm bảo khi một số chủ đầu tư tiến hành huy động vốn trong giai đoạn chưa đủ điều kiện mở bán. Song song với đó, giá mua bán BĐS bị đẩy lên quá cao so với giá trị khai thác thực tế” – anh Cường nhận định.

Anh Cường viện dẫn, sau sự cố Cocobay Đà Nẵng, nhiều dự án căn hộ ven biển giữa Đà Nẵng và Quảng Nam tiếp tục bị ảnh hưởng tiêu cực, thậm chí đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Những chủ đầu tư làm dự án đất nền có tiềm lực và tham gia vào câu chuyện dẫn dắt thị trường cũng bị dính đến pháp lý nên thị trường tiếp tục rơi vào khó khăn. Một số dự án đất nền giai đoạn cách đây khoảng 3 - 4 năm về trước được chào bán với mức giá “bất bình thường” nên khi thị trường gặp khó thì lập tức mức giá bị rớt một cách “không phanh”.

Nguyên nhân giá giảm nhưng vẫn “ế” người mua, anh Cường cho rằng có 3 vấn đề lớn gồm: dòng tiền chưa được khai thông, tình hình kinh tế tiếp tục khó khăn và tính pháp lý dự án chưa được tháo gỡ.

“Hiện lãi suất cho vay của ngân hàng vẫn còn cao nên nhà đầu tư không muốn mạo hiểm, đặc biệt đối với nhóm dùng đòn bẩy tài chính. Họ lập tức quay lưng với thị trường và tìm cách bán tháo sản phẩm, điều đó dẫn đến dư nguồn cung nhưng thiếu nguồn cầu” – anh Cường phân tích thêm.  

Từng có khoảng thời gian dài nghiên cứu và tư vấn các dự án BĐS tại miền Trung, anh Phạm Văn Chi cho biết, nhiều dự án nằm ở Quảng Nam đều chứng kiến giá bán giảm đến 30 - 40% nhưng rất ít được khách hàng quan tâm. Hai thị trường chủ lực là Điện Bàn và Tam Kỳ của Quảng Nam tiếp tục chứng kiến câu chuyện kiện tụng giữa chủ đầu tư và doanh nghiệp mua giới nên chưa thể mang đến sự an tâm cho khách hàng. Riêng các phân khúc đấu giá và phân lô vùng nông thôn đang “kén khách”.

Tâm lý chung đều chờ đợi

Qua phân tích thị trường, anh Phạm Văn Chi cho rằng, nguyên nhân giá BĐS thời điểm này giảm nhưng hiếm khách mua một phần do tâm lý chung của khách hàng đều chờ đợi. Họ chờ đợi giá BĐS tiếp tục giảm sâu thêm hoặc chờ thị trường có chuyển biến mới mang hướng tích cực hơn.

“Nhóm khách hàng đầu tư dài hạn có tính quyết định đến sự chuyển biến của thị trường nhưng giờ họ vẫn còn lượng lớn hàng tồn kho do chưa thể tái đầu tư. Cách thức mua bán dùng đòn bẩy tài chính cũng mang đến rủi ro nên họ chưa thực sự sẵn sàng do ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng” - anh Chi phân tích.

Cũng theo anh Chi, khách hàng vẫn dành sự quan tâm đến BĐS, thậm chí đi xem sản phẩm nhiều lần nhưng chưa chịu xuống tiền. Thị trường cần một tín hiệu phục hồi đủ mạnh để cải thiện môi trường đầu tư. Bởi chỉ cần lực đẩy đủ tốt, các nhà đầu tư cá nhân sẽ ngay lực tức không thực hiện việc bán cắt lỗ, thậm chí điều chỉnh tăng giá nhẹ đối với các dòng sản phẩm chất lượng.

Hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng

Là “dân nghề” BĐS và chứng kiến nhiều chu kỳ thăng trầm của thị trường, anh Nguyễn Huy Lĩnh nhìn nhận: “Một cách tổng thể, thị trường BĐS đi xuống là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng chứ không chỉ đến từ dịch bệnh hay kinh tế khó khăn. Tình hình chính trị thế giới, thị trường BĐS tại Trung Quốc gặp khó cũng là một phần của nguyên nhân. Nhìn từ nhiều góc độ, khách hàng sẽ bị ảnh hưởng đến tâm lý trước khi xuống tiền. Họ bắt đầu khắt khe hơn khi đánh giá về sản phẩm như vị trí dự án, giá bán và tính minh bạch về pháp lý”.

Nhìn nhận ở góc độ mua giới và nhà đầu tư, anh Lê Đức Hoàng Viên đánh giá, thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi mà khách hàng vẫn chưa thấy nhiều điểm sáng về kinh tế và dòng tiền. Minh chứng là các doanh nghiệp tại Đà Nẵng, Quảng Nam hay Quảng Ngãi sau khi trải qua đại dịch Covid-19 đang gặp rất nhiều khó khăn, phần lớn đều gồng gánh để tồn tại. Trong khi đó, các nhà đầu tư chuyên nghiệp và lâu năm lại chưa thể tái đầu tư sản phẩm trước đó hoặc chấp nhận trả lãi chứ không muốn ra hàng với giá quá thấp.

“Riêng các sản phẩm được chào bán ngoài thị trường thực ra không phù hợp với phần lớn khách hàng, vì liên quan đến yếu tố giả cả, vị trí và pháp lý dự án” – anh Viên nói.

Đánh giá một cách tổng thể, thị trường BĐS giờ đây không còn mang tính chu kỳ như những dự báo, thay vào đó là sự thanh lọc có tính chủ đích nhằm tạo ra sự bình ổn lâu dài. Chính vì thế, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang tập trung quan sát, đánh giá và nhìn nhận đúng bản chất các vấn đề sau khi chứng kiến sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua. Họ sẽ tập trung chú trọng đến kinh tế vĩ mô, luật sửa đổi đất đai và chính trị thế giới, đặc biêt tại địa phương cần giải quyết dứt điểm tình trạng thiếu minh bạch về pháp lý dự án.