Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát “vùng đáy”?

Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2022 (thời điểm vừa khống chế an toàn dịch Covid-19) thì tỷ lệ phục hồi chưa đạt được một nửa, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang ở trong “vùng đáy”.

Chật vật phục hồi

Thời gian qua, việc thiếu nhất quán trong thực thi chính sách và sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS nghỉ dưỡng đang là vấn đề gây ra nhiều ách tắc khiến người dân bức xúc, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách; DN kinh doanh bị thiệt hại, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh.

Đây chính là lý do khiến BĐS nghỉ dưỡng, dù đã từng có thời gian với vị thế đứng đầu và dẫn dắt thị trường (giai đoạn 2015 - 2019), nhưng trong suốt 5 năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng bị “tụt dốc không phanh”, nên hiện nay chỉ còn lại cái bóng của mình so với thời hoàng kim. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mặc dù được ghi nhận đã có sự phục hồi, nhưng phục hồi một cách chật vật, ì ạch và vẫn chưa thoát ra khỏi “vùng đáy” khủng hoảng.

Cụ thể, theo số liệu báo cáo thị trường mới nhất từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong quý II/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với quý trước nhưng mới chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 1.712 giao dịch thành công trong quý II/2024, đạt 61%, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch, tại 1 dự án condotel duy nhất ở Nha Trang, đây là dự án hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng (chiếm 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch trong giỏ hàng được tiêu thụ).

Trong đó, 99% lượng giao dịch đến từ phân khúc căn hộ du lịch (condotel). Nguồn cung sơ cấp quý II/2024 phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%); những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công bảo đảm và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ nhà đầu tư.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 1.799 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

“Nhìn chung, nhu cầu đầu tư phục hồi nhẹ nhờ các chuyển biến tích cực của thị trường chung và sự phát triển của ngành du lịch, cũng như kỳ vọng khơi thông pháp lý khi các bộ luật mới sắp có hiệu lực. Nhưng thực tế thì thị trường vẫn chưa thoát khỏi vòng khủng hoảng, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch vẫn còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn năm 2022 và đặc biệt là giai đoạn trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang chật vật phục hồi” - Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình thông tin.

Kỳ vọng từ chính sách mới

Theo đánh giá, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng bị rơi vào “cú trượt dài” và chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực là do phân khúc này không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bởi thực chất giá bán chưa được điều chỉnh về với vùng giá trị thực, do rất nhiều nhà đầu tư trước đây đã sử dụng đòn bẩy tài chính và việc chuyển nhượng qua tay; trong khi hoạt động vận hành tạo ra lợi nhuận bị gián đoạn do dịch bệnh... Những chi phí phát sinh này đã khiến cho giá bán mặc dù được quảng cáo là cắt lỗ sâu, nhưng thực tế thì vẫn ở mức cao.

“Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang thiếu đi những yếu tố để phục hồi, do DN và nhà đầu tư khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng; nhà đầu tư bị mất niềm tin từ những cơ chế chính sách pháp lý và từ chủ đầu tư, do một số chủ đầu tư “bội ước”, không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận. Các dự án mới nằm “đắp chiếu”, dự án đang triển khai cũng thực hiện một cách cầm chừng do chủ đầu tư e ngại đầu ra của sản phẩm, nên cũng chưa dám mở rộng đầu tư thêm” - Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Võ Hồng Thắng đánh giá.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thời điểm nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ là thời cơ mới để cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phục hồi tích cực và trở lại đường đua, do được hấp lực tốt từ sự phục hồi của ngành du lịch và các dự án luật mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngành du lịch đón trên 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 58,4% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 4,1% so với cùng kỳ năm 2019. Như vậy, đến thời điểm này lượng khách quốc tế đã đạt 50% mục tiêu đề ra cả cho cả năm 2024 là 17 - 18 triệu lượt. Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông huyết mạch quốc gia, các dự án vành đai, đường ven biển, sân bay được xây mới, nâng công suất bằng nguồn vốn đầu tư công đang nhen lên những hy vọng cho BĐS nghỉ dưỡng.

“Sự phục hồi, tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch và định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đang tạo ra động lực tích cực để thúc đẩy các DN kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng đẩy nhanh tiến độ triển khai, thực hiện dự án. Về vấn đề pháp lý, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ và đặc biệt là 3 dự án luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho việc cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel…

Điều này sẽ khiến cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sớm phục hồi và bứt phá trở lại. Trong năm 2024 chúng tôi dự báo, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Còn theo chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh, có nhiều cơ sở để khẳng định phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi và trở lại “phong độ” như trước đây, do: ngành du lịch có sự tăng trưởng tích cực, lượng khách quốc tế tiếp tục gia tăng mạnh theo từng năm; sau một thời gian khủng hoảng về dịch bệnh và thiếu những sản phẩm mang tính “điểm nhấn” thì yếu tố chuyên nghiệp của các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã được nâng cao; hệ thống cơ chế chính sách được điều chỉnh tạo động lực cho thị trường sôi động hơn...

“Việc tạo ra một khuôn khổ có tính ổn định, lâu dài đã được giải quyết trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Trong khi thị trường vẫn còn nhiều điểm thuận lợi, giao thoa giữa cung - cầu và giá bán, bởi thu nhập của người dân vẫn đang tiếp tục được cải thiện sẽ gia tăng khả năng tiêu dùng. Như vậy, có thể khẳng định phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ có những chuyển biến tốt hơn” - TS Vũ Đình Ánh nói.