Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Rà soát để đảm bảo thống nhất, đồng bộ

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long (Đại biểu Quốc hội Đoàn tỉnh Kiên Giang) phát biểu trong phiên thảo luận tại tổ của Quốc hội về Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chiều 19/6.

Rà soát để tránh mâu thuẫn với các luật khác

Thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, qua rà soát sơ bộ, ít nhất có 15 luật có liên quan đến Luật này, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Do vậy, cần rà soát rất kỹ để xử lý quan hệ giữa Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và các luật có liên quan, tránh vướng mắc sau này.

Đối với một số nội dung cụ thể, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long đề nghị, về quy định liên quan đến hợp đồng trong kinh doanh BĐS, đạo luật quy định khái quát, cụ thể và cơ bản nhất về hợp đồng là Bộ luật Dân sự. Do đó, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đề nghị, chỉ những hợp đồng mang tính chất đặc thù trong lĩnh vực này mới quy định trong Luật Kinh doanh BĐS, còn lại dẫn chiếu sang luật chung.

Đồng thời, nên tính toán để bỏ quy định về áp dụng hợp đồng mẫu tại khoản 1, Điều 20 của dự thảo Luật, chỉ quy định những nội dung cơ bản nhất phải có trong hợp đồng để tránh gây khó khăn trong quá trình thực thi.

Cùng với đó, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, quy định tại một số điều trong dự thảo Luật có thể mâu thuẫn với Luật Đầu tư, đề nghị rà thêm để tránh mâu thuẫn với Luật Đầu tư. Liên quan đến các thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh, khoản 1, Điều 25 của dự thảo Luật quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có nêu “có các giấy tờ pháp lý về dự án”. Bộ trưởng Lê Thành Long đề nghị quy định rất rõ các giấy tờ pháp lý bao gồm các giấy tờ gì để đảm bảo minh bạch.

Liên quan quy định về môi giới BĐS, để đảm bảo minh bạch và dễ hiểu, rõ ràng về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác nhau, Bộ trưởng Lê Thành Long đề nghị tách nội dung về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của cá nhân được hành nghề môi giới BĐS với các vấn đề có liên quan đến tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Khoản 3, Điều 77 dự thảo Luật quy định, cơ quan quản lý nhà ở và thị trường BĐS cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cần làm rõ chủ thể cấp chứng chỉ và tính toán để quy định thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề đảm bảo phân cấp, phân quyền.

Bộ trưởng Lê Thành Long cũng đề nghị cân nhắc kỹ quy định về áp dụng pháp luật tại dự thảo Luật để tránh khả năng mâu thuẫn, chồng chéo, không thống nhất, đồng bộ. Liên quan đến quy định tại khoản 2 Điều 86, theo đó quy định Chính phủ quyết định điều tiết thị trường BĐS theo thẩm quyền, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đề nghị mở rộng hơn vì trong một số trường hợp còn có thẩm quyền của cấp cao hơn như Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội…

Quy định năng lực tài chính đối với các chủ đầu tư

Thảo luận tại tổ về Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc (Đại biểu Quốc hội Đoàn tỉnh Bình Định) đề nghị cần nghiên cứu, có quy định về năng lực tài chính đối với các chủ đầu tư được cấp phép các dự án kinh doanh BĐS, đảm bảo họ đủ năng lực tài chính triển khai dự án.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đề cập đến việc có những dự án hiện nay vẫn không cấp được sổ đỏ cho người dân, với hàng trăm nghìn người dân sở hữu nhà ở, vì chủ đầu tư dự án nợ ngân sách. Nguyên nhân vì theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khi giao đất cho doanh nghiệp mới xác định tiền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp không nộp được tiền mới xử phạt chậm nộp, mà tiền phạt lại thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Do vậy nên có tình trạng doanh nghiệp bán đất, nhà, thu tiền của người dân rồi đi kinh doanh dự án khác, sử dụng tiền vào việc khác, không nộp tiền vào ngân sách. Điều này kéo theo hệ lụy là người dân không được làm sổ đỏ. Từ đó xảy ra nhiều bất ổn khi người dân khiếu nại quyền lợi.

“Tôi đề nghị phải có thiết kế quy định để doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Nếu không thì không giải quyết được. Nếu doanh nghiệp vi phạm, lừa đảo, cùng lắm bắt đi tù nhưng hàng chục nghìn sổ đỏ của người dân ai giải quyết?” – Bộ trưởng Bộ Tài chính trao đổi.

Về giải pháp, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đề xuất: “Nếu doanh nghiệp không nộp tiền thì không thể giải quyết được, làm mất lòng tin, gây bất ổn. Nên tôi đề nghị quy định theo hướng chủ đầu tư dự án phải nộp tiền vào ngân sách mới giao đất, “tiền trao cháo múc” để tránh sau này phải đi đòi nợ”.

Về nhà ở xã hội, nhiều ý kiến cho rằng dự án do nhà nước xây dựng cần phải được duyệt giá, nhưng do doanh nghiệp bỏ tiền ra thì không. Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, đối với nhà ở xã hội, dù là nhà nước bỏ vốn hay không bỏ vốn đều phải duyệt giá. Bởi với nhà ở xã hội, nhà nước không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước phải duyệt đối tượng, có nghĩa là những người yếu thế này phải được mua nhà với giá rẻ. Vậy nhà nước bỏ tiền ra làm, đương nhiên Nhà nước phải duyệt giá. Nhưng dự án do doanh nghiệp bỏ tiền ra xây dựng, nhà nước vẫn phải duyệt giá bởi chỉ hình thành thêm tài sản trên đất, còn đất thì được nhà nước miễn.