Thị trường bất động sản nhiều triển vọng trong biến động của kinh tế thế giới

Tín hiệu phục hồi

Trong quý I, II/2023 trước bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều biến động, thị trường BĐS Việt Nam vẫn nằm trong “tâm bão” khủng hoảng. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, riêng trong quý II, số lượng DN BĐS giải thể tăng khoảng 30,4% so cùng kỳ năm trước, DN thành lập mới giảm khoảng 61,4%.

Trước thực trạng trên, nhiều DN BĐS vẫn tiếp tục buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự, có DN buộc phải giảm trên 60% nguồn lao động để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Trong khoảng 10 năm trở lại đây, chưa khi nào thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng "báo động đỏ" đến vậy.

“DN BĐS vẫn đang tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn: Về pháp lý như quy định phương pháp định giá đất, quy hoạch sử dụng đất; Cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương chưa kịp thời, đồng bộ; Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như DN không huy động được vốn trái phiếu.

Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư, tính thanh khoản thị trường thấp nên các DN BĐS thiếu vốn, áp lực nợ ngắn hạn, tổng nợ lớn hơn quy mô tài sản. Ngoài ra tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động dẫn đến chi phí tăng cao, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của DN” – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.

Trong bối cảnh đó, những chính sách của Nhà nước bắt đầu mang đến tín hiệu lạc quan cho thị trường, cụ thể: từ quý II/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, các ngân hàng cũng đồng loạt giảm lãi suất huy động từ 9 - 10%/năm về mức dưới 7%.

Cùng với đó nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay thực hiện chính sách kích cầu bằng hình thức chiết khẩu “khủng”, hỗ trợ lại suất vay ngân hàng... Vì vậy, trong quý II, số lượng giao dịch sản phẩm đã tăng khoảng 30% so với quý I.

Đáng chú ý, trước những tác động tích cực về chính sách nên nhiều khu vực, địa phương đã ghi nhận sự hồi phục của thị trường. Đơn cử, tại TP Hải Phòng, theo ông Tô Hùng - Trưởng Văn phòng đại diện Hải Phòng của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong quý III/2023, thị trường BĐS Hải Phòng đã ghi nhận lượng giao dịch diễn ra nhiều hơn ở đồng loạt các phân khúc. Đồng thời đón nhận một lượng lớn môi giới, văn phòng, công ty, sàn giao dịch kinh doanh dịch vụ BĐS quay trở lại hoạt động.

“Qua khảo sát tính thanh khoản thị trường BĐS Hải Phòng trong 3 tháng tới, có khoảng 55% giao dịch chủ yếu đến từ các sản phẩm nhà, đất phục vụ tiêu dùng có giá trị từ 1 - 3 tỷ; 28% với sản phẩm vùng ven có giá trị thấp từ 200 - 600 triệu và 17% đối với sản phẩm đầu tư sẽ có giao dịch với những sản phẩm cắt lỗ, giá thấp hơn so với thị trường hoặc sản phẩm đầu tư tạo ra khai thác dòng tiền nhưng giá trị từ 3 - 10 tỷ” - ông Tô Hùng cho hay.

Nhiều triển vọng

Theo Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công, một trong những vướng mắc lớn nhất đối với thị trường BĐS thời gian qua là vấn đề liên quan đến pháp lý. Hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường BĐS.

Ngoài ra, các luật liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội...

“Hiện tại Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi, đã qua hai kỳ họp Quốc hội thảo luận và có thể sẽ thông qua tại kỳ họp tới. Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 vừa qua cũng đã thảo luận cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Như vậy sẽ có một cơ hội lịch sử là cả 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành BĐS sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại cùng một kỳ họp - Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023. Các đạo luật này sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, cũng như tác thị trường BĐS” - ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Không chỉ vấn đề liên quan đến pháp lý, câu chuyện về vốn đầu tư của DN BĐS cũng đang dần được tháo gỡ, đặc biệt là vốn huy động khách hàng qua hình thức trái phiếu DN. Theo thống kê của FiinGroup, sau sự trầm lắng của năm 2022, khối lượng phát hành trái phiếu trong năm nay vẫn tương đối nhỏ giọt. Toàn bộ giá trị phát hành trên thị trường sơ cấp khoảng 140.000 tỷ đồng và đa số là các hoạt động phát hành riêng lẻ chiếm hơn 90%. Trong khi đó, áp lực trả nợ trái phiếu trong năm 2023, 2024 ở mức cao, tuy nhiên 65% trái phiếu có vấn đề về chậm trả đã đạt được thỏa thuận đối với nhà đầu tư liên quan đến tái cấu trúc và gia hạn thời gian thanh toán.

“Lãi suất phát hành trái phiếu DN trên thị trường hiện nay bình quân đã khoảng 3%, bản thân DN buộc phải nâng lãi suất để tăng khả năng thành công của phương án phát hành. Việc thống nhất giãn trả nợ cho trái chủ có thể thấy các thành viên tham gia thị trường đã ngồi lại với nhau, tìm kiếm giải pháp để xử lý vấn đề, hài hòa lợi ích - rủi ro cho các bên và tránh sự đổ vỡ dây chuyền gây thiệt hại nhất là với phía nhà đầu tư. Giai đoạn này, thị trường đang bắt đầu phát triển về chiều sâu, tăng về chất. Chúng ta đã trải qua giai đoạn bùng nổ thanh khoản như thời điểm năm 2018-2021, vì vậy yếu tố chiều sâu cũng rất quan trọng để giúp thị trường tăng trưởng bền vững của thị trường BĐS” - Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân nhìn nhận.